Wenn die KI lügt: Wer haftet eigentlich für Fehler im Exposé?

Ein Exposé in wenigen Sekunden schreiben lassen? Praktisch. Vor allem dann, wenn im Alltag ohnehin wenig Zeit bleibt.

Schwieriger wird es, wenn die KI nicht nur schöne Formulierungen liefert, sondern plötzlich auch Fakten ergänzt.

Aus 128 werden 142 Quadratmeter. Aus frisch gestrichenen Wänden wird eine „Kernsanierung“. Oder das Baujahr wird aus vorhandenen Informationen falsch abgeleitet.

Solche Fehler sind nicht nur ärgerlich. Bei einem Immobiliengeschäft können falsche Angaben rechtliche und finanzielle Folgen haben. Wer KI für Exposés nutzt, sollte deshalb nicht nur wissen, was die Technologie kann, sondern auch, an welcher Stelle besser noch einmal ein Mensch hinschaut.

Wie schnell aus einem guten Tool ein Problem werden kann

Nehmen wir einen Fall, der so oder ähnlich im Makleralltag passieren könnte.

Ein Makler lädt einen Grundriss, einige Fotos und die Informationen des Verkäufers in ein KI-Tool. Die Aufgabe: Schreib daraus ein ansprechendes Exposé.

Wenige Sekunden später steht der Text.

Die KI nennt 142 Quadratmeter Wohnfläche und beschreibt die Immobilie als „2021 kernsaniert“.

Klingt gut. Stimmt nur leider nicht.

Die tatsächliche Wohnfläche beträgt laut den maßgeblichen Unterlagen 128 Quadratmeter. Renoviert wurde zwar, eine Kernsanierung gab es aber nicht.

Wenn diese Angaben niemand kontrolliert und das Exposé veröffentlicht wird, wird aus einer kleinen Abkürzung im Arbeitsprozess möglicherweise ein größeres Problem. Spätestens wenn Käufer, Bank oder Gutachter die Angaben genauer prüfen, fällt die Abweichung auf.

Und dann hilft die Erklärung „Das hat die KI geschrieben“ nur bedingt weiter.

Die KI ist ein Werkzeug, keine verlässliche Quelle

Das ist wahrscheinlich die wichtigste Regel für den Umgang mit KI im Maklerbüro.

KI kann Informationen sortieren, Texte strukturieren und Formulierungen vorschlagen. Sie kann aber auch Informationen falsch interpretieren oder Aussagen erzeugen, die in den zugrunde liegenden Dokumenten so gar nicht stehen.

Bei Wohnfläche, Baujahr, Zimmerzahl, Nebenkosten, Sanierungsstand oder anderen konkreten Objektinformationen sollte die KI deshalb nicht die Quelle sein. Die Information sollte aus den dafür maßgeblichen Unterlagen stammen und entsprechend geprüft werden.

Welche rechtlichen Pflichten einen Makler dabei im konkreten Fall treffen und welche Folgen eine fehlerhafte Angabe haben kann, hängt vom jeweiligen Sachverhalt ab. Eine pauschale Aussage wie „Bei einem KI-Fehler haftet immer der Makler“ wäre deshalb zu kurz gegriffen.

Klar ist aber: Nur weil eine Information von einer KI erzeugt wurde, verschwindet die Frage nach der Verantwortung für die Veröffentlichung nicht.

Bei diesen Angaben lohnt sich ein zweiter Blick besonders

Der gemeinsame Nenner ist ziemlich simpel: Wo eine Information überprüfbar ist, sollte sie auch überprüft werden.

Was bedeutet das für die Versicherung?

Auch hier gibt es keine Antwort, die für jede Police gilt.

Ob ein Schaden im Zusammenhang mit einem KI-unterstützt erstellten Exposé von einer Vermögensschadenhaftpflicht erfasst wird, hängt vom jeweiligen Versicherungsvertrag und vom konkreten Schaden ab.

Wer KI inzwischen regelmäßig im Büro nutzt, kann das zum Anlass nehmen, einmal gezielt beim Versicherer oder Versicherungsmakler nachzufragen.

Zum Beispiel:

• Sind Schäden im Zusammenhang mit KI-unterstützten Arbeitsprozessen von meiner Police erfasst?

• Gibt es Ausschlüsse, die bei automatisierten Prozessen relevant werden könnten?

• Gibt es Anforderungen an menschliche Prüf- oder Freigabeprozesse?

• Passt meine Deckungssumme noch zu den Immobilienwerten, mit denen ich arbeite?

• Muss ich den Einsatz bestimmter KI-Systeme oder veränderte Arbeitsprozesse melden?

Das Gespräch dauert wahrscheinlich deutlich kürzer, als sich im Schadensfall durch die Versicherungsbedingungen zu arbeiten.

So könnte ein einfacher KI-Check im Maklerbüro aussehen

Dafür braucht es kein kompliziertes Compliance-System.

Ein klarer Ablauf reicht für den Anfang:

1. Die KI schreibt den ersten Entwurf
   Die vorhandenen und für die Nutzung freigegebenen Objektinformationen dienen als Grundlage. Die KI übernimmt Struktur und Formulierung.

2. Zahlen werden nicht der KI geglaubt
   Wohnfläche, Baujahr, Zimmerzahl, Nebenkosten und andere konkrete Angaben werden mit den jeweils geeigneten Unterlagen abgeglichen.

3. Starke Aussagen bekommen eine Quelle
   „Kernsaniert“, „komplett modernisiert“ oder ähnliche Formulierungen sollten nicht allein deshalb im Exposé landen, weil sie gut klingen.
   Wenn die Information nicht belegt werden kann, sollte sie hinterfragt oder anders formuliert werden.

4. Jemand übernimmt die finale Kontrolle
   Bevor das Exposé veröffentlicht wird, schaut eine Person noch einmal bewusst auf die Fakten.
   Intern kann zusätzlich dokumentiert werden, wer den Entwurf wann geprüft und freigegeben hat. Wie ein solcher Prozess im konkreten Unternehmen rechtlich ausgestaltet werden sollte, kann bei Bedarf mit entsprechender juristischer Beratung geklärt werden.

5. Erst dann geht das Exposé online
   Die KI spart weiterhin Zeit. Die Kontrolle wird aber nicht mit automatisiert.

Genau diese Kombination macht den Einsatz sinnvoll.

Muss jetzt eigentlich überall „KI-generiert“ stehen?

Nicht pauschal.

Seit dem 2. August 2026 gelten wesentliche Transparenzvorgaben aus Artikel 50 des EU AI Acts. Dabei wird allerdings zwischen verschiedenen Arten von KI-Inhalten und verschiedenen Verantwortlichen unterschieden.

Für Betreiber eines KI-Systems sieht Artikel 50 beispielsweise eine Offenlegungspflicht für KI-generierte oder manipulierte Texte vor, wenn diese veröffentlicht werden, um die Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse zu informieren. Die Verordnung enthält dafür zugleich eine Ausnahme, wenn KI-generierte Inhalte einen Prozess menschlicher Prüfung oder redaktioneller Kontrolle durchlaufen haben und eine natürliche oder juristische Person die redaktionelle Verantwortung für die Veröffentlichung trägt.

Für bestimmte KI-generierte oder manipulierte Bild-, Audio- und Videoinhalte gelten wiederum eigene Regelungen.

Für den Makleralltag heißt das vor allem: Aus dem AI Act lässt sich keine einfache Regel „Jeder KI-Text braucht ein Label“ ableiten. Umgekehrt sollte auch nicht pauschal davon ausgegangen werden, dass menschliches Gegenlesen jede denkbare Transparenzpflicht erledigt.

Wer KI systematisch für Exposés, virtuelles Homestaging, Immobilienbilder oder andere veröffentlichte Inhalte nutzt, sollte deshalb prüfen, welche Vorgaben für den konkreten Anwendungsfall gelten.

Checkliste: Bevor das KI-Exposé online geht

Häufige Fragen

Haftet die KI selbst, wenn sie eine falsche Angabe macht?

Eine KI ist keine eigene Rechtsperson. Wer bei einer fehlerhaften Angabe rechtlich verantwortlich ist und ob daraus überhaupt Ansprüche entstehen, hängt vom konkreten Sachverhalt ab.
Sich allein darauf zu berufen, dass eine Information von einem KI-System erzeugt wurde, sollte deshalb nicht als Absicherung verstanden werden.

Reicht „KI-generiert, Angaben ohne Gewähr“?

Ein solcher allgemeiner Hinweis sollte nicht als Ersatz für die Prüfung konkreter Objektangaben verstanden werden.
Welche rechtliche Wirkung ein bestimmter Hinweis oder Haftungsausschluss im Einzelfall tatsächlich hat, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Muss jedes KI-generierte Exposé gekennzeichnet werden?

Nein, eine solche pauschale Aussage lässt sich aus dem EU AI Act nicht ableiten.
Artikel 50 unterscheidet unter anderem nach Art des Inhalts und dessen Verwendung. Für bestimmte KI-generierte Texte enthält die Verordnung zudem eine Ausnahme bei menschlicher Prüfung oder redaktioneller Kontrolle und entsprechender redaktioneller Verantwortung.
Ob ein konkretes Exposé unter eine Transparenzpflicht fällt, sollte anhand des tatsächlichen Einsatzes geprüft werden.

Was ist, wenn die falsche Information vom Verkäufer stammt?

Auch dann lässt sich die rechtliche Verantwortung nicht pauschal bestimmen.
Relevant können unter anderem die Herkunft der Information, ihre Plausibilität, die konkrete Darstellung im Exposé und die Umstände des Einzelfalls sein. Gerade bei zweifelhaften oder widersprüchlichen Angaben empfiehlt sich deshalb eine genauere Prüfung.

KI darf schnell sein. Der letzte Check sollte trotzdem beim Menschen liegen.

Der sinnvollste Umgang mit KI im Maklerbüro liegt wahrscheinlich irgendwo zwischen zwei Extremen.

Jedes Exposé weiterhin komplett von Hand zu schreiben, obwohl KI einen guten ersten Entwurf liefern kann, verschenkt Potenzial.

Einen KI-Text ungeprüft zu veröffentlichen, nur weil er professionell klingt, ist das andere Extrem.

Die bessere Lösung ist unspektakulärer: KI für das nutzen, was sie gut kann. Strukturieren, formulieren, beschleunigen. Und überall dort selbst übernehmen, wo aus einer schönen Formulierung eine konkrete Aussage über eine Immobilie wird.

Denn genau da zählt am Ende nicht, wie überzeugend ein Satz klingt. Sondern ob er stimmt.